Endreinigung beim Auszug: Checkliste für die Wohnungsübergabe

Wie gründlich Sie beim Auszug putzen müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Ohne besondere Vereinbarung genügt es in der Regel, die Wohnung besenrein zu übergeben: leer geräumt, grober Schmutz entfernt, Böden gesaugt oder gefegt. Viele putzen trotzdem gründlicher, weil es die Übergabe entspannter macht und Streit über die Kaution vermeidet. Die Checkliste unten führt Raum für Raum durch die Wohnung; am Ende stehen Protokoll, Fotos und Zählerstände.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Mietrecht hängt vom Einzelfall und vom genauen Vertragstext ab.

Was der Mietvertrag verlangt

Besenrein ist der Normalfall. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet das: Die Wohnung ist geräumt, grobe Verschmutzungen sind beseitigt, die Böden sind gefegt oder gesaugt, Spinnweben entfernt. Eine Feuchtreinigung von Fenstern, Fliesen oder Backofen gehört nach dieser Auslegung nicht zwingend dazu.

Endreinigungsklauseln im Formularmietvertrag, die eine gründliche Reinigung oder gar eine Reinigungsfirma vorschreiben, werden von Gerichten oft als unwirksam angesehen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Anders kann es aussehen, wenn die Regelung individuell ausgehandelt wurde oder wenn die Wohnung bei Einzug nachweislich gründlich gereinigt übergeben wurde.

Schönheitsreparaturen wie Streichen sind ein eigenes Thema. Klauseln mit starren Fristen oder eine Renovierungspflicht für eine unrenoviert übernommene Wohnung sind nach der Rechtsprechung in vielen Fällen unwirksam. Ob Ihre Klausel dazugehört, lässt sich nur am Vertragstext beurteilen. Wer unsicher ist, lässt den Vertrag vor dem Auszug beim örtlichen Mieterverein prüfen; das kostet meist nur den Mitgliedsbeitrag und erspart unnötige Arbeit oder Kosten.

Unabhängig vom Vertrag gilt: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, müssen Sie beheben oder ersetzen. Normale Gebrauchsspuren nicht.

Planung: wann und in welcher Reihenfolge

• Nach dem Ausräumen putzen, nicht vorher. Beim Möbeltragen kommt Schmutz herein, und hinter Schränken zeigt sich erst, was zu tun ist.
• Einen halben bis ganzen Tag einplanen, bei einer großen Wohnung mit Backofen und Fenstern eher mehr. Wer kann, putzt am Tag vor der Übergabe.
• Von oben nach unten, von hinten zur Tür. Erst Lampen, Fenster, Schränke, dann Heizkörper und Fußleisten, zuletzt die Böden, beginnend im hintersten Raum.
• Material bereitstellen, bevor alles weggepackt ist: Eimer, Allzweckreiniger, Badreiniger, Backofenreiniger, Mikrofasertücher, Abzieher, Staubsauger, Leiter, Müllbeutel.

Checkliste Küche

• Alle Schränke und Schubladen ausräumen und innen auswischen, auch Oberseiten der Hängeschränke
• Fronten, Griffe und Fliesenspiegel entfetten
• Kochfeld und Herd reinigen, eingebrannte Stellen einweichen
• Backofen reinigen samt Blechen, Rosten und Tür, sofern er zur Wohnung gehört
• Gehört der Kühlschrank dem Vermieter: Kühlschrank abtauen, auswischen, trocknen und bei ausgeschaltetem Gerät die Tür offen lassen, sonst schimmelt er
• Dunstabzugshaube reinigen, Fettfilter spülen
• Spüle, Armatur und Abfluss entkalken und säubern
• Spülmaschine leer laufen lassen, Sieb reinigen, Tür einen Spalt offen lassen
• Boden unter und hinter den Geräten, die Sie herausziehen können

Checkliste Bad

• Waschbecken, WC, Dusche oder Wanne gründlich reinigen, wie im Beitrag Bad putzen beschrieben
• Kalkränder an Armaturen, Glas und Fliesen entfernen, siehe Kalkflecken entfernen
• Fugen reinigen, Silikonfugen auf Schimmel prüfen
• Spiegel und Spiegelschrank innen und außen
• Abflüsse von Haaren befreien, Siebe säubern
• Lüftungsgitter abstauben
• Duschvorhang, Halterungen und Ablagen, die Sie selbst angebracht haben, abnehmen

Checkliste Wohnräume und Flur

• Spinnweben an Decken und in Ecken entfernen
• Lampen abnehmen, die Ihnen gehören; Lüsterklemmen oder Abdeckungen bleiben an der Decke
• Heizkörper abstauben, auch zwischen den Lamellen, siehe Heizkörper reinigen
• Fensterbänke, Türen, Türrahmen, Lichtschalter und Steckdosenabdeckungen abwischen
• Fußleisten abwischen
• Einbauschränke ausräumen und auswischen
• Keller, Dachboden, Balkon und Abstellräume leer räumen und fegen

Fenster, Böden und die Wände

Fenster gehören streng genommen nicht zur besenreinen Übergabe, sind aber das Erste, was bei der Besichtigung auffällt. Wer ohnehin putzt, reinigt Rahmen, Falze, Scheiben und Fensterbänke, innen wie außen, soweit gefahrlos erreichbar. Die Technik steht im Beitrag Fenster putzen.

Böden zuletzt: saugen, dann je nach Belag feucht wischen, wie in Boden wischen beschrieben. Teppichböden gründlich saugen; Flecken, die über normale Abnutzung hinausgehen, vorher behandeln.

Dübellöcher in üblicher Zahl gelten nach vielen Urteilen als normaler Gebrauch der Wohnung. Ob Sie sie verschließen müssen, hängt vom Vertrag und vom Umfang ab; übermäßig viele Löcher oder Löcher in Fliesen können anders bewertet werden. Wer sie schließt, sollte es sauber tun: Spachtelmasse bündig abziehen, trocknen lassen, glatt schleifen und farblich passend überstreichen. Ein sichtbar verschmierter Fleck ist schlechter als ein kleines Loch. Nägel, Schrauben und Klebehaken entfernen Sie in jedem Fall.

Die Übergabe: Protokoll, Fotos, Zählerstände

1. Fotos machen. Vor der Übergabe jeden Raum aus mehreren Blickwinkeln fotografieren, dazu Küche, Bad, Böden, Fenster und alles, was strittig werden könnte. Die Dateien behalten das Aufnahmedatum; sichern Sie sie an einem zweiten Ort.
2. Zählerstände ablesen. Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Heizkostenverteiler, mit Zählernummer. Die Stände ins Protokoll eintragen und zusätzlich fotografieren. Beim Strom- und Gasversorger melden Sie den Auszug mit diesen Werten.
3. Gemeinsam durchgehen. Mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung Raum für Raum. Mängel, die bereits bei Einzug bestanden, mit dem Einzugsprotokoll abgleichen, falls es eines gibt.
4. Protokoll unterschreiben. Nur, was Sie für richtig halten. Sind Sie mit einem Punkt nicht einverstanden, vermerken Sie das im Protokoll. Lassen Sie sich eine Kopie oder ein Foto des unterschriebenen Protokolls geben.
5. Schlüssel übergeben. Die Zahl aller zurückgegebenen Schlüssel im Protokoll notieren, auch Briefkasten, Keller und Garage.
6. Neue Anschrift hinterlassen. Für die Nebenkostenabrechnung und die Rückzahlung der Kaution.

Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, schützt aber beide Seiten. Was dort als ordnungsgemäß vermerkt ist, lässt sich später schwer als Mangel geltend machen.

Typische Fehler

• Vor dem Ausräumen putzen. Dann müssen Sie es zweimal tun.
• Kühlschrank abgetaut, Tür zu. Nach einer Woche riecht er, und das fällt auf Sie zurück.
• Löcher schlampig zuspachteln. Unebene, fleckige Stellen führen eher zu Streit als ordentliche Dübellöcher.
• Ohne Fotos übergeben. Im Streit um die Kaution steht dann Aussage gegen Aussage.
• Putzmittel mischen, etwa Chlorreiniger im WC und dann Entkalker. Das erzeugt giftiges Chlorgas; mehr dazu in Putzmittel nie mischen.

Häufige Fragen

Was bedeutet besenrein beim Auszug?

Die Wohnung ist leer geräumt, grober Schmutz ist beseitigt, die Böden sind gefegt oder gesaugt, Spinnweben entfernt. Eine gründliche Feuchtreinigung von Fenstern, Fliesen oder Backofen ist damit nach verbreiteter Auslegung nicht gemeint.

Muss ich beim Auszug die Fenster putzen?

Wenn der Mietvertrag nur besenrein verlangt, in der Regel nicht. Stark verschmutzte Fenster können aber als grobe Verschmutzung gelten. Weil saubere Fenster bei der Übergabe viel Eindruck machen und wenig Zeit kosten, putzen die meisten sie trotzdem.

Darf der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen und mir die Kosten berechnen?

Nur, wenn Sie eine wirksame Reinigungspflicht nicht erfüllt haben, und in der Regel erst, nachdem er Sie zur Nachbesserung aufgefordert hat. Pauschale Klauseln, die eine Reinigungsfirma auf Mieterkosten vorschreiben, halten Gerichte häufig für unwirksam. Im Einzelfall hilft der Mieterverein.

Wie lange dauert eine Endreinigung?

Für eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung sollten Sie mit einem halben bis ganzen Tag rechnen, wenn Küche mit Backofen, Bad und Fenster dazugehören. Zu zweit geht es deutlich schneller.